Статьи

История недвижимости

09.12.2015

Современные ученые располагают фактами, констатирующими, что еще в Древней Греции ( а это 3 тыс. лет до нашей эры) существовали так называемые крепостные книги для укрепления прав по договорам на недвижимое имущество. Эта традиция перешла и к римлянам. Что касается наших предков, то судя по имеющимся древнейшим документам, возникновение торговли недвижимостью в Киевской Руси относится к средневековью. Уже в IX в. наблюдалась торговля объектами недвижимости ( земельные участки, дома) в среде князей и бояр ( которые-то и имели право на собственность). Благодаря документам ХIV–ХV веков, можно узнать, что на Руси торговля землей и зданиями приобретает более оживленный характер. Интересно, что древнейшими маклерами(прототип риэлтора) и нотариусами были церковные дьячки. То есть грамотные служащие духовных канцелярий. Позже были введены так называемые писцовые книги по владению землей, и в случае спора преимущество отдавалось записям в этих книгах. Занимательно, что в ХV – ХVI веке при заключении сделки находились не только продавец и покупатель, но в обязательном порядке присутствовали свидетели-послухи. Многие из них были не случайными очевидцами, а свидетелями, для которых это был профессиональный труд. Они имели даже личные печати, которые прикладывались к грамотам наряду с печатями сторон и писцов, составляющих грамоты. Писцы были представителями государственной власти и скрепляли документ своей печатью. В те давние времена купля-продажа недвижимости происходила публично, в присутствии большинства членов рода, для исключения всевозможных казусов. Сохранились некоторые летописи, из которых видно, что переход земель от одного лица к другому выражался символической передачей дёрна( слой земли со злаковыми растениями) «…Издревле Продавец, вводя во владение покупщика, обходил свои владения по меже ея съ дерном на голове, в присутствии понятых, сторонних людей, что и выражалось в письменном акте купчей крепости: «Продал и землю завел»». Договоры о приобретении земель заключались словесно, а их сущность и содержание излагались в «грамотах». Однако сама грамота не служила подлинным доказательством, а главным доказательством о заключении договора являлись свидетельские показания. Причем купчие грамоты XIV–XV веков составлялись от имени покупателей, как собственников недвижимости. И лишь когда составление письменного акта стало необходимой формальностью, имеющей доказательную силу во второй половине ХVI века, акты стали составляться и от имени продавца. С XVII века вводится практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировалась величина приобретаемого имения и прежний владелец. Акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в поместном приказе, сделки со зданиями, дворами — в земском приказе. Как выясняется, чиновничья волокита внашем государстве была всегда.Получение справки не было обязательным, но ее отсутствие имело свои невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена ранее, а за тем, кто ранее «справил имение», т.е. получение справки выступало как подтверждение перехода прав. Преобразования, инициированные Петром I, вызвали крупные изменения в экономической жизни Российской Империи, в том числе в торговле недвижимостью.Петром I вводится новый — «крепостной» — порядок регистрации прав на недвижимое имущество, создается специальный орган — Палата Крепостных Дел. Там должны были совершаться все сделки с недвижимостью, где каждый акт вносился в особые крепостные книги. Со времен Екатерины II, с принятия Уложения о губерниях 1775 г. совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно котрому именно на нотариусов возлагалась обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью. Сделки совершались нотариусом по месту проведения сделки и утверждались старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) был обязан вести крепостную книгу (содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках недвижимости, собственники, ограничения права собственности, залоги и т. д.). Для каждого уезда или города, входящего в округ, должен был вестись особый реестр. Перед утверждением сделки старший нотариус был обязан проверить подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом, соответствие сделки действующему законодательству, права лица, отчуждающего недвижимость, отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т. д. В общем, произвести проверку по всем правилам, как и сегодня.

Недвижимость до революции 1917 года

Недвижимость в дореволюционной Российской империи ( в состав которой, как известно, входили и Сумы) всегда была самым лучшим средством вложения денег. Любое строение – жилой дом, промышленное здание, дача – приносило владельцу гарантированный и постоянный доход. Сами операции с недвижимым имуществом ни чем не отличались от современных. Недвижимость продавали, сдавали в аренду, отдавали в залог. Домовладельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства или подавая объявления в периодические издания. Первая компания по торговле недвижимостью «Контора агентства и комиссионерства первого разряда» принадлежала петербургскому купцу первой гильдии Н. Любавину. Она была учреждена в 1820-х годах. Контора Любавина занималось только продажей и покупкой недвижимости. Профессия комиссионера ( посредника) по недвижимости до середины XIX в. была редкостью. Бурно развиваться она начала тогда, когда городские территории стали застраиваться наиболее интенсивно. Соответственно, расширялся рынок недвижимости, и ориентироваться в нем становилось все сложнее. Комиссионерские конторы – прототипы современных агенств недвижимости, быстро оценили ситуацию, и включили сделки с недвижимостью в ассортимент своих услуг. Они поняли, что на этом деле можно «убить хорошего бобра» - так в то время говорили о состоявшейся удачной сделке. Население больших городов увеличивалоь с каждым годом, соответственно и развивались посредническо-комиссионные услуги. Профессия торгового посредника-комиссионера становилась все более престижной. Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не слишком ленивый, мог завести свое дело, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности. Наверняка в уездном городе С. тоже было что-то небольшой комиссионерской фирмы, однако сведений о ней не сохранилось. То ли дело столицы! Одним из крупнейших комиссионерских предприятий Петербурга была «Справочно-комиссионерская контора 1 разряда» при фирме «Торговый дом «Е. Копаныгин и Ко». Фирма существовала с 1880 г. Контора возникла именно в то время, когда в Петербурге «квартирный вопрос» встал впервые и прочувствовался населением наиболее остро. В фирме занимались посредническими операциями в сдаче и найме жилья. Постепенно в конторе стали собираться сведения о продаваемых объектах недвижимости, и она стала торговать этой информацией. Комиссионные конторы помещали объявления за счет клиентов в периодической печати. Многие, как столичные, так и провинциальные издания, в том числе и сумские, к примеру в 1908-1914 году «Сумская жизнь» или «Сумской вестник» тоже пестрели заголовками о продаже, покупке или съеме жилья. К примеру, такими: «Редкий случай!», «по необходимости» или «очень дешево» продается, «желают купить». Позже Копаныгин решил, что дешевле иметь свою газету, и стал издавать «Сборник спроса и предложения», в которой частыми были следующие объявления: «В Адмиралтейской части Петербурга за 270 тыс. руб., доход - 24 тыс. руб., без дров, продается дом каменный, 28 квартир, сараи и конюшни. Площадь - 600 кв. сажень, есть место для постройки. Долг Кредитному обществу - 117 тыс. руб. При покупке желают получить 90 тыс. руб., а остальную сумму могут оставить под закладную» Или: «Верное, выгодное и спокойное дело! За отъездом дешево продаются за 12 тыс. руб. 34 меблированные комнаты: роскошно обставленные, имеются: ванная, электрическое освещение и лифт. Комнаты находятся в центре города на самой бойкой улице, в 5 минутах ходьбы от Невского проспекта. Все комнаты постоянно заняты состоятельными жильцами». Кстати, по поводу найма. Большинство жителей крупных городов предпочитало снимать квартиры.Снимали не на год-два. Снимали постоянно, проживая в такой квартире десятилетиями. При том основные факторы, влияющие на цену жилья были: месторасположение (при неразвитом транспорте затраты на дорогу были значительны), этаж (с появлением лифта значение данного фактора уменьшилось);вид окон на улицу или во двор (дефицит солнечного света), пользование дровами, водой, прачечной, услуги дворника, услуги швейцара. Квартиры сдавались по разной цене – от 42 руб. в год до 100 руб. в год, от 300 руб. до 6000 руб. в год.( от 5 комнат до 16) Максимальная плата в наиболее респектабельных районах Петербурга 20 000 рублей в год. Петербургский журналист Владимир Михневич в 1870-х годах тщательнейшим образом описал жизнь российской столицы, указав что в то время квартплата была высокой даже по европейским меркам. «Отличительной чертой Петербурга, — пишет Михневич, — является весьма значительное количество в нем квартир, какими могут пользоваться только люди достаточные либо богатые».

Много это или мало, задаст справедливый вопрос читатель? Судить мы можем по зарплате тех лет. К примеру, годовой оклад учителя гимназии, в зависимости от разряда, составлял от 750 до 1500 руб. в год. Максимальные оклады имели, естественно, чиновники: министры получали в год до 26 000 рублей, губернаторы — чуть меньше 8000, члены Государственной думы — 4500. Около 4000 рублей платили профессорам столичных вузов, квалифицированным рабочим — до 400 рублей в год (остальные категории рабочих получали 150–300).

А вот покупать отдельные квартиры в собственность стали в начале 1910 года. Столичное население все увеличивалось, недвижимость еще больше дорожала. Особняк на престижной московской Пречистенке стоил 30 000–50 000 рублей. Потому даже для сравнительно состоятельных людей было не просто приобрести собственный дом и усадьбу в столичных городах. В провинциальных губернских и уездных городах население также росло, однако ситуация с недвижимостью не была столь напряженной. В Сумах, в начале ХХ века, кто имел средства – без проблем приобретал землю, строил особняки или многоквартирные «доходные» дома на манер кооперативов Петербурга и Москвы ( в Сумах такие дома, кстати, сохранились и до сегодня). Важной особенностью подобных кооперативов, которые в столицах росли как грибы после дождя, была социальная однородность жильцов. В проекте общества жилищных собственников участвовали юристы, врачи, крупные чиновники. Квадратная сажень в таком доме стоила примерно 500 руб. Об этом не устанно сообщали своим клиентам посреднические конторы. За совершение посреднических операций комиссионная контора брала 2% от общей суммы объекта продажи как с продавца, так и с покупателя, но только в том случае, если сделка состоялась. Продавец недвижимости оплачивал также корреспондентские расходы и расходы на помещение информации в печати. Владелец конторы Е.А. Копаныгин был если не единственным, то одним из крупных специалистов-риэлтеров своего времени. Он хорошо ориентировался не только на петербургском, но и на российском рынке недвижимости. Недаром именно у него возник грандиозный план по объединению всех российских комиссионных учреждений в одну фирму - «Центральный справочно-комиссионный дом Е. Копаныгин и Ко». Может быть, план его и осуществился, поскольку предприятие его расширилось и стало называться «Торгово-ссудное и комиссионное акционерное общество». Акционерное общество успешно действовало вплоть до событий 1917 года, после которых, как мы знаем, частная собственность перестала существовать…

Ника Заславская

Недавние статьи

Яндекс.Метрика